В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Ипотека (греч. hypotheke — залог, заклад) — сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.
Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).[23,c.15].
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
- функция обеспечения возврата заемных средств;
- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.[26,c.16]
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:
- Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства:
- длительность срока предоставления кредита;
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика;
- большинство ипотечных ссуд носят целевой характер;
- ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.
К основным требованиям можно отнести следующие:
- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.[27,c.45]
Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.
Другое по теме:
Микрокредит
Продукт «Микрокредит» разработан для компаний, которым необходимо финансирование до 850 000 рублей (эквивалент в долларах США или евро) на срок до 2 лет.
В основу технологии кредитования малого бизнеса положена международная практика пре ...
Учет акций, выкупленных у акционеров
Учет собственных акций (паев), выкупленных у акционеров (пайщиков), ведется на балансовом счете No 105 "Собственные доли уставного капитала (акции), выкупленные банком" по цене покупки.
Разница между балансовой (номинальной) ст ...
Функции
собственного капитала
Собственный капитал - это, во-первых, источник финансовых ресурсов для банка. Он незаменим на начальных этапах деятельности банка, когда учредители осуществляют ряд первоочередных расходов, без которых банк просто не может начать свою дея ...
Сущность денег